Liquidación de Gananciales y gastos por derramas a la Comunidad de Propietarios

Liquidación de Gananciales y derramas por obras en la Comunidad de Propietarios

Imaginemos el siguiente caso práctico: Tras serle atribuido el uso de la vivienda familiar a la ex-esposa, y en el momento de liquidar la Sociedad de Gananciales, aquella pretende incluir en el pasivo de la Sociedad un crédito de cierta importancia en concepto de derramas por obras realizadas en el inmueble donde se inserta la vivienda ganancial y abonadas a por ella a la Comunidad de Propietarios. ¿se puede incluir dichos gastos por derramas en el pasivo de la liquidación? ¿Qué régimen jurídico debe aplicarse a las distintas obras realizadas en la liquidación de la Sociedad de Gananciales?

La atribución del uso que se hizo a la esposa lleva consigo que ésta tenga un título propio, y no sólo como partícipe de la Sociedad de Gananciales disuelta y en liquidación. Por ello, la regla de aplicación no es el Art. 1063 C.C, sino el Art. 500 C.C relativo al usufructo, a cuya regulación remite la del uso (Art. 528 CC) y conforme al cual son de cuenta del usuario las reparaciones ordinarias que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación, siendo de cuenta del propietario sólo las obras extraordinarias.

Entre estas obras extraordinarias, resulta usual incluir las derramas de la Comunidad de Propietarios derivadas de obras de mantenimiento, conservación o rehabilitación del edificio, que como acabamos de señalar son de cuenta de quienes ostenten la titularidad de la vivienda; esto es, deberán ser soportadas por los cónyuges titulares aunque no se le hubiese atribuido el uso, si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales.

• SAP Madrid 22.ª de 24 de mayo de 2011: “ … a mayor abundamiento, sabido es que en la sentencia que recae en el proceso de separación, divorcio o nulidad, se hace expreso pronunciamiento, en muchas ocasiones, al respecto de la obligación de aquél que tiene atribuido el derecho de uso sobre la vivienda familiar, de afrontar los gastos ordinarios de comunidad, sin repercusión de dicho pago al momento de liquidar la sociedad legal de gananciales, a diferencia de lo que ocurre con los gastos que afectan a la propiedad, los que, consecuentemente, son de cargo de ambos cotitulares y, por ende, se repercuten al momento de la liquidación del patrimonio ganancial cuando uno de ellos ha hecho frente con carácter exclusivo a dichos gastos, y, consecuentemente, en la sentencia hoy apelada se ha incluido en el pasivo los gastos de IBI., derramas … “

• SAP Valladolid 1.ª de 12 de marzo de 2009: “ … ajustada a derecho resulta igualmente la obligación de contribuir al 50% a las derramas extraordinarias sobre la común vivienda familiar, porque es de común propiedad y partícipe en ese porcentaje de sus beneficios y costes, que no se trata de los derivados del uso adjudicado, principalmente a sus propios hijos, sino, por concepto de extraordinarios directamente imputables a la propiedad….”

Por tanto, y en aplicación de los Arts. 1359 y 1362.2 C.C, en el momento de la liquidación de la Sociedad de Ganaciales, sólo podrá reconocerse un crédito de la esposa frente a la Sociedad por el importe actualizado de las reparaciones extraordinarias indispensables para la conservación de la vivienda y el inmueble y no así las obras ordinarias ni las de simple mejora, todo ello, claro está a salvo de que las partes, los excónyuges, hubieran acordado otra cosa.