¿Cómo debe valorarse una vivienda de Protección Oficial (VPO) en la liquidación de la Sociedad de Gananciales?

¿COMO DEBE VALORARSE UNA VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL (V.P.O) EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES ?

Partimos de un supuesto de hecho real:

Una pareja contrajo matrimonio en 1985, en régimen de Gananciales. En febrero de 1990 se decretó la separación de los cónyuges y la disolución del régimen económico. Tras una serie de incidencias, se llevó a cabo el cuaderno particional en 1998, que no fue aceptado por los ex cónyuges y en consecuencia, el esposo interpuso demanda contra la esposa pidiendo que el precio de la vivienda debía ser el tasado que correspondía a una vivienda de protección oficial. La esposa consideró en su contestación a la demanda, que la vivienda no debía valorarse al precio tasado, sino al precio de mercado y que tenía mejor derecho a que se le adjudicase por habérsele atribuido su uso. Al mismo tiempo formuló reconvención pidiendo la adjudicación de la vivienda y que se valorase el derecho de uso. La vivienda fue adquirida por los cónyuges a sus anteriores propietarios en una compraventa documentada en escritura pública y estaba acogida a los beneficios de la Ley de Viviendas de Protección Oficial, expediente del año 1978, durante 30 años, estando tasada oficialmente en 14.026.203 Ptas. (84.299,18 euros).

La Jurisprudencia no mantenía una postura unánime y pacifica sobre cómo valorar las Viviendas de Protección Oficial pertenecientes a la Sociedad de Gananciales en el momento de proceder a la liquidación de la misma: si en función del precio de mercado que sobre las mismas exista en cada momento o en función de la valoración oficial de la Administración teniendo en cuenta los precios máximos de venta.

La falta de unanimidad del Tribunal Supremo sobre las pautas de valoración de las viviendas sujetas al régimen de Protección Oficial al momento de la liquidación de la Sociedad de Gananciales, hizo necesario un pronunciamiento de la Sala Primera sobre la cuestión. Este pronunciamiento (STS 1ª de 4 de abril de 2008 y otras posteriores) señala que para proceder a la valoración en la liquidación de los gananciales de las viviendas de protección oficial debe partirse de un dato imprescindible, cual es la posibilidad de que en un plazo determinado dicha vivienda deje de tener la condición de vivienda protegida y sea, por tanto, descalificada, para entrar en el mercado libre. De modo que:

1º La vivienda no descalificable debe ser valorada de acuerdo con el valor oficial.

2º La vivienda descalificable debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado, porque en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, la vivienda no es de libre disposición, aunque debido a su naturaleza, lo será en el tiempo establecido en el concreto plan, que ambos cónyuges conocen. Por tanto, en los casos de vivienda descalificable se aplicará el valor del mercado en el momento de la extinción del régimen, rebajado en la proporción que resulte en relación al tiempo que falte para la extinción del régimen de protección.

Ahora bien, conocido el criterio jurisprudencial, nada impide que los cónyuges convencionalmente fijen de forma previa el valor de la vivienda a efectos de la liquidación futura.